Mesi fa ti abbiamo raccontato delle nuove regole per gli affitti brevi entrate in vigore in Italia il 1° gennaio 2023. Oggi queste normative sono cambiate in seguito a un nuovo decreto legge: minimum stay di 2 notti, introduzione del CIN e nuovi requisiti per gli immobili sembrano le modifiche principali con cui gli Host dovranno fare i conti.
Andiamo con ordine e vediamo insieme quali modifiche sono state apportate nella prima metà dell’anno relativamente al contratto affitti brevi effettuati tramite piattaforme online come BBItalia.it, Airbnb, Booking e HomeAway.
Regole introdotte a gennaio 2023 sulla gestione affitti brevi
Dal 1° gennaio 2023, le nuove regole sul contratto affitti brevi in Italia hanno cercato di garantire maggiore trasparenza e legalità in un settore in costante crescita, tutelando sia i proprietari degli immobili che i turisti che li utilizzano. Ecco le principali novità che erano state introdotte in merito alla gestione affitti brevi:
- Obbligo di registrazione: i proprietari delle case vacanze o degli appartamenti messi in affitto breve tramite piattaforme online devono registrarsi presso il Comune competente e ottenere un codice identificativo. La mancata registrazione può comportare sanzioni amministrative.
- Limitazioni alla durata: gli affitti brevi effettuati tramite piattaforme online non possono superare i 60 giorni all’anno nella stessa unità immobiliare. In caso contrario, l’attività di affitto breve viene considerata come svolta in forma professionale e il proprietario deve registrarsi come impresa turistica.
- Tassa di soggiorno: i proprietari delle case vacanze o degli appartamenti messi in affitto breve tramite piattaforme online devono versare la tassa di soggiorno ai Comuni in cui si trovano gli immobili. In precedenza, spesso questa tassa era già inclusa nel prezzo pagato dai turisti attraverso le piattaforme online.
- Responsabilità solidale: le piattaforme online sono responsabili solidalmente con i proprietari degli immobili messi in affitto breve per il pagamento delle tasse di soggiorno e per il rispetto delle norme in materia di affitti brevi.
Regolamentazione a livello comunale: i Comuni possono stabilire ulteriori regole e limitazioni per gli affitti brevi, in base alle specifiche esigenze territoriali e turistiche.
Cos’è cambiato a settembre 2023
Mentre a maggio del 2023 l’obiettivo della nuova proposta di legge in materia di gestione affitti brevi sembrava limitato al proliferare degli appartamenti destinati ad affitti turistici brevi nelle principali località turistiche e nelle grandi città, ora il nuovo testo si propone di dare una disciplina uniforme a livello nazionale. Lo scopo principale è quello di contrastare il fenomeno dell’abusivismo, con cui si intende “qualsiasi soggetto o impresa che infrange la normativa prevista dal Codice del Turismo e dalle norme regionali, commettendo un reato fiscale”.
Agli obiettivi del nuovo decreto legge si aggiunge il rispetto di requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli immobili dati in locazione.
Vediamo insieme le novità introdotte dal nuovo decreto legge.
Due è il numero minimo di notti per gli affitti brevi
Se hai un ospite che ti chiede di soggiornare presso la tua struttura ricettiva per una sola notte dovrai declinare la richiesta o proporre l’aggiunta di una seconda notte. Tra i chiarimenti dell’ultimo testo si legge quanto segue: «il contratto di locazione per finalità turistiche avente ad oggetto uno o più immobili ad uso abitativo, nei comuni capoluoghi delle città metropolitane non può avere una durata inferiore a due notti consecutive, fatta eccezione per l’ipotesi in cui la parte conduttrice sia costituita da un nucleo familiare con almeno tre figli».
Secondo la proposta, quindi, gli affitti brevi dovranno durare almeno due notti. Il minimum stay è stato fortemente richiesto da Federalberghi per i 14 comuni metropolitani (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Palermo, Reggio Calabria, Roma, Torino e Venezia) e i Comuni a densità turistica alta e molto alta. Unica eccezione alla regola: le famiglie con almeno tre figli a carico.
Dal numero identificativo regionale al CIN
Per garantire la tutela della concorrenza e della sicurezza del territorio e contrastare forme irregolari di ospitalità, il ministero del Turismo assegna un CIN (Codice Identificativo Nazionale) collegato a ciascun immobile a uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche.
Il precedente CIR, istituito con lo scopo di promuovere un turismo più trasparente, permette di contrastare l’evasione fiscale (verificando chi è in regola), controllare il corretto versamento della Tassa di Soggiorno nei comuni in cui è prevista e favorire le strutture ricettive che agiscono con trasparenza. Il suo obiettivo è sempre stato quello di comunicare ufficialmente l’inizio di un’attività ricettiva.
I CIN vanno ora a sostituire ad ogni effetto i codici identificativi regionali. Devono contenere anche l’indicazione del numero di posti letto disponibili ed essere forniti ai proprietari tramite procedura automatizzata e previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore.
Nuovi requisiti degli immobili
Tra le nuove regole sul contratto affitti brevi rientrano anche i requisiti relativi alle strutture ricettive. Sembra proprio che i proprietari dovranno applicare agli appartamenti la medesima disciplina degli alberghi in materia di normativa antincendio e sistemi di sicurezza, inclusa la strumentazione per la rilevazione del monossido di carbonio.
Sanzioni salate per chi non rispetta le nuove regole sugli affitti brevi
Il mancato rispetto del nuovo decreto legge relativo alla gestione affitti brevi comporta multe anche molto elevate. Se, ad esempio, l’Host di un Bed & Breakfast affitta una stanza per una sola notte, rischia di dover pagare fino a 5mila euro di multa.
Se, invece, non viene esposto il CIN a ogni annuncio, la sanzione va dai 500 ai 5mila euro (anche se non sembra essere specificato se la multa è rivolta all’Host, al gestore o alla piattaforma). A questa somma si aggiunge l’immediata rimozione dell’annuncio dalla piattaforma online.
Infine, per la mancata richiesta del CIN la sanzione rischia di salire fino a 8mila euro, oltre alla sanzione accessoria della incapacità, per due mesi, di concedere in locazione unità immobiliari a scopo turistico.
Le numerose proteste, che si sono sollevate da parte delle associazioni dei proprietari di casa, degli intermediari immobiliari e degli operatori di affitti brevi, riguardano anche un altro punto. Secondo quanto stabilito dal decreto, superati i due appartamenti in affitto breve, il locatore dovrà necessariamente aprire una Partita Iva e ottenere la Scia allo Sportello Unico per le attività produttive. Se non si adegua, rischia una sanzione pecuniaria da 2mila a 10mila euro.
Cosa ci riserva il futuro: tasse più alte e nuove leggi in arrivo?
Se, oggi, su affitti brevi e locazioni turistiche si applica la cosiddetta “tassa Airbnb”, ovvero la cedolare secca al 21% sulla scorta di quanto previsto dal decreto legge n. 50/2017, la bozza di legge di Bilancio 2024 lascia intendere che dal primo gennaio dell’anno prossimo potrebbe verificarsi un incremento dell’imposta. L’aumento della cedolare secca comporterebbe il passaggio dall’aliquota al 21% a quella al 26% per i redditi derivanti da questi contratti (canoni).
Un eventuale aumento della tassazione non sorprenderebbe, dal momento che l’Esecutivo ha spiegato di dover trovare un equilibrio tra investimenti e spesa pubblica. L’incremento non sarebbe lieve, ma pari a quasi un quarto del peso fiscale per moltissimi cittadini. Tuttavia, il testo del DDL di Bilancio 2024 non è ancora disponibile ed è pertanto necessario attendere per avere un quadro chiaro delle novità in arrivo.
Affitti brevi in Italia: cambiamenti in corso
I punti salienti del nuovo decreto legge sul contratto affitti brevi sono, quindi, tre: minimum stay di 2 notti, introduzione del CIN e nuovi requisiti per gli immobili. Se queste indicazioni non vengono rispettate, sia i gestori che le piattaforme di prenotazioni online rischiano di dover pagare sanzioni anche molto ingenti. Nei confronti di questa nuova gestione affitti brevi si sono sollevate non poche criticità e lamentele da parte dei diretti interessati.
A questo punto, una riflessione sorge spontanea: tutte queste nuove regole sul contratto affitti brevi vengono lette come un passo verso hotel e alberghi – che da tempo lamentano una concorrenza sleale da parte di chi pratica gli affitti brevi in veste di locatore – o un disincentivo a locare e ledere il diritto di proprietà? Il dibattito è aperto e per qualsiasi chiarimento o una consulenza personalizzata puoi affidarti al nostro team di professionisti. Questo è un tema attuale che ci sta a cuore: ti forniremo tutti gli aggiornamenti sull’argomento.
Se hai ancora qualche dubbio non esitare e contatta subito uno dei nostri esperti.
BBItalia.it è sempre al tuo servizio!
